인플레이션 시기를 대하는 미국부동산 리츠 기업들의 자세 : 드루와~드루와~~

 시가 총액 기준으로 부동산 부문의 약 1/3이 4분기 결과를 보고하는 또 다른 뉴스 가치 있는 부동산 수익 시즌이 시작되었습니다. S&P 500 기업의 77%가 예상 수익을 상회 하는 광범위한 주식 시장의 추세와 일치하게 , REIT 수익은 일반적으로 지금까지 예상보다 양호했으며 REIT의 76%가 운영 자금("FFO")을 보고했습니다. 이전 지침의 중간점 이상인 결과. 대부분의 REITs가 역사적으로 보수적이고 "타격적인" 초기 가이던스 전망을 제공했음에도 불구하고 2022년 전체 가이던스는 예상을 상회하는 추세입니다.

주거용 리츠는 본질적으로 모든 시장과 임대 시장 부문에서 임대료가 계속해서 두 자릿수 요율로 치솟는 지금까지 어닝 시즌의 장점이었습니다. Office REITs는 또한 실험실 및 생명 과학 분야에 대한 강력한 수요와 의료 사무실 REITs에 대한 긍정적인 전망에 힘입어 지금까지 주목할만한 상승 반전이었습니다. 의료 부문의 다른 부문(SNF, Senior Housing)은 계속해서 Omicron 역풍에 대처하고 있습니다. 견고한 결과에도 불구하고 기술 REIT는 "메가 캡 기술" 임차인의 혼합 결과로 인해 2022년 초에 여전히 선호되지 않습니다.

10개의 REIT와 한 쌍의 주택 건설업체가 2022년까지 배당금을 인상했습니다. 우리는 2021년에 130개의 REIT가 배당금을 인상한 것과 마찬가지로 올해에도 마찬가지로 강력한 배당금 인상 물결을 계속 예상합니다. 어닝 시즌이 시작된 이후의 하이라이트는 이번 주 Equity Lifestyle ( ELS )의 13.1% 배당금 인상, Weyerhaeuser ( WY )의 $1.45 특별 배당금, Kimco ( KIM )의 11.8% 배당금 인상, Camden ( CPT )의 13% 배당금 인상이었습니다.

주거용 

리츠 아파트 : 5개의 아파트 REITs가 지금까지 결과를 보고했으며 5개 REITs 모두 2021년 후반에 두 자릿수 임대료 성장을 보고했으며 2022년 초까지 계속 가속화되어 부문 전반에 걸쳐 결과가 훌륭했습니다. Sunbelt 중심의 두 REITs - Camden Properties ( CPT ) 및 Mid-America Apartments ( MAA )는 4분기와 1월에 16%의 혼합 임대료 증가율을 보고했는데 이는 두 회사 모두에서 최고 기록입니다. 3개의 해안 중심 REITs - Equity Residential ( EQR ), AvalonBay ( AVB ) 및 Essex ( ESS )) - 4분기에 평균 12%의 임대료 증가율을 기록했으며 1월에는 13.5%로 가속화되고 있습니다.

메트릭스를 더 자세히 살펴보면 5개 REIT 모두 이전 지침 범위의 중간점을 넘는 연간 FFO 성장을 보고했습니다. Sunbelt와 Coastal REIT는 모두 2022년 FFO 성장률을 평균 14%로 예상합니다. 놀랍게도, 5개 REIT 모두 점유율이 사상 최고치를 기록하고 동일 매장 비용에 대한 인플레이션 비용 압력에도 불구하고 두 자릿수 동일 매장 NOI 성장을 보입니다. 전반적으로 주거용 REIT 수익 시즌이 매우 강력하게 시작되었습니다.

Manufactured Housing : Equity Lifestyle ( ELS )은 13.1% 배당금을 주당 $1.64까지 인상하는 등 또 다른 강력한 분기를 보고했습니다. ELS는 2021년을 16.6%의 FFO 성장률로 마감했으며 2022년 초기 가이던스를 6.3%의 추가 FFO 성장률로 설정했습니다. 이 범위의 중간 지점에서 1년 내내 쉽게 "타격 및 인상"될 것이라고 믿습니다. 상황에 따라 ELS는 초기 2021 FFO 성장 목표를 6.5%로 설정했으며 궁극적으로 10.1% 포인트 초과 달성했습니다. 동일 매장 NOI는 2021년 연간 8.8% 성장하여 회사 기록이며 ELS는 2022년 중반에 5.9% 성장을 예상하고 있으며, 이는 우리도 쉽게 극복할 수 있는 장애물이 될 것이라고 생각합니다.

최근 MH REIT 보고서에서 논의한 바와 같이 RV 및 마리나 사업 라인(2021년 매출 성장률 +12.9%)은 상대적으로 강력하지만 안정적인 핵심 제조 주택 사업(2021년 매출 성장률 +8.3%)을 계속 능가합니다. . 우리는 RV/Marina 비즈니스 라인이 성장하고 MH를 매수할 기회를 찾고 있는 상황에 따라 더 경기에 순응하는 균형을 감안할 때 MH REIT가 최근에 보여준 높은 수준의 금리 민감도가 근본적으로 보장되지 않는다고 계속 믿습니다. 이 풀백 동안 REITs. 전반적으로 이번 달 말에 결과를 보고하는 Sun Communities ( SUI ) 및 UMH Properties ( UMH )에 대한 강력한 정보입니다.

헬스케어 및 오피스 리츠 

헬스케어 : 연구실 공간 "명사수" Alexandria Real Estate ( ARE )는 연구실 공간이 계속해서 미국 부동산 시장에서 가장 인기 있는 부문 중 하나이기 때문에 매우 강한 분기를 기록했다고 보고했습니다. 회사는 "고품질 사무실/실험실 공간에 대한 역사적 수요가 2021년 기록적인 임대 물량 및 임대율 증가로 이어졌습니다"라고 언급하여 임대료가 거의 25% 급증하고 동일 매장 NOI가 7.1%, 6.3% 증가했습니다. FFO 성장의 % 증가. ARE는 2022년에 7.5%의 NOI 성장과 7.7%의 FFO 성장을 요구하는 지침을 제공하면서 긍정적인 모멘텀이 계속될 것으로 예상합니다.

그러나 전문 간호 REIT Omega Healthcare ( OHI ) 및 병원 REIT Medical Properties ( MPW )의 결과는 진행 중인 전염병 관련 역풍을 반영했습니다. MPW는 FFO 지침 목표를 놓쳤지만 2022년에는 17%의 FFO 성장을 예상합니다. OHI의 경우 운영자 문제는 수익의 3.5%를 차지하는 다른 세입자가 임대료를 지불하지 않아 총계가 약 15%가 되는 역풍으로 남아 있습니다. OHI는 임대 및 모기지 의무의 감소를 고려하여 Guardian으로부터 2개의 SNF 부동산 자산 구매를 협상할 수 있었으며, 이는 SNF REIT가 잠재적인 장기에 대한 단기적 고통을 견딜 수 있는 비교적 강력한 위치에 있다는 사실을 강조합니다. 얻다.

Office : Office REITs는 실험실 및 생명 과학 분야에 대한 강력한 수요에 힘입어 지금까지 주목할만한 상승세였습니다. Boston Properties ( BXP )는 Boston과 New York의 핵심 해안 시장에서 사무실 부동산의 지속적으로 낮은 활용률에도 불구하고 강력한 임대 볼륨을 보고했습니다. BXP는 4분기에 10.4%의 강력한 동일 매장 NOI 성장과 4.3%의 연간 FFO 성장을 제공하여 이전 지침을 60bp 초과했습니다. BXP는 또한 2022년 FFO 전망을 상향 조정했으며 올해 12.4%의 성장률을 예상하고 있습니다. 이는 2019년 전체의 팬데믹 이전 수준보다 4% 높은 것입니다. 특히 이번 분기에 서명된 평방 피트의 25% 이상이 임대되었습니다.

West Coast에 중점을 둔 Kilroy ( KRC )는 강력한 생명 과학 수요로 인해 유사한 순풍을 타고 BXP와 유사한 강력한 결과를 보고했습니다. KRC 는 2021년에 4.9%의 FFO 성장률을 기록했는데(해당 범위의 중간점을 훨씬 앞섰습니다) 2022년에는 14.4% 성장할 것으로 예상 합니다 . 미끄러졌다. Brandywine ( BDN ) 및 Cousins ( CUZ ) 의 결과) 한편, Sunbelt 시장은 아마도 생명 과학 하위 부문에 의미 있는 노출이 있는 BXP 및 KRC와 같은 REIT를 제외하고 해안 중심 오피스 REITs보다 훨씬 안정적인 기반을 유지하고 있다고 강조했습니다.

물류기술리츠 

산업 : Prologis ( PLD )는 물류 공간에 대한 끊임없는 수요가 지속되고 있으며 산업 REIT가 계속해서 상당한 가격 결정력을 장악하고 있음을 나타내는 또 다른 강력한 상승세 보고서와 함께 4분기 실적 시즌을 시작했습니다. PLD는 2021년 전체에 9.2%의 코어 FFO 성장률을 제공했으며 초기 지침에서는 2022년에 8.4%의 성장률을 요구했습니다. 동일 매장 NOI 성장률은 올해 평균 점유율 97%로 6.5% 증가할 것으로 예상됩니다. 임대 스프레드는 현금 임대료가 19.6% 상승하여 기록상 최고치를 기록하고 2020년 후반에 시작된 재가속을 계속하면서 특히 인상적이었습니다.

Duke Realty ( DRE )는 순유효 기준으로 40.8%, 현금 기준으로 20.6%라는 기록적인 높은 임대 스프레드로 강조된 유사하게 견고한 결과를 보고했습니다. DRE는 2021년에 거의 14%의 연간 FFO 성장률을 달성했으며 2022년의 핵심 임대 운영이 2021년과 유사할 것이라는 우리의 기대를 반영하는 초기 지침 범위의 중간 지점에서 2022년에 또 다른 10%의 성장을 예상합니다. 우리의 현재 높은 점유율을 유지하고 우리 포트폴리오에 포함된 상당한 시가총액을 기반으로 최근 기록과 유사한 임대료 성장 지표를 계속 생성합니다.”

셀 타워 : Technology REITs는 거시 역풍과 "메가 캡 테크" 임차인의 혼합 결과가 결합된 가운데 2022년 초에 비정상적으로 뒤쳐졌습니다. Crown Castle ( CCI )은 4분기 지표가 예상보다 약간 나았기 때문에 괜찮은 보고서를 제공했습니다. CCI는 가이던스를 상회하는 7.5% - 40bps의 연간 매출 성장과 가이던스보다 13.9% - 190bps 높은 FFO 성장을 달성했습니다. CCI는 2022년 매출 및 EBITDA 전망을 높였지만 AFFO/주 전망을 안정적으로 유지하여 연간 성장률 5.9%를 요구했지만, 타워 리츠는 모든 것이 회복되는 2022년에 두 자릿수 FFO 성장률을 보일 것으로 예상하고 있습니다. 말하고 완료했습니다.

주택 건설업자 및 목재 리츠 

목재 : Weyerhaeuser ( WY )는 지난 주에 $1.45의 특별 배당금으로 강조된 강력한 결과를 발표했으며 낙관적인 전망을 제공했으며 2022년 초에 "강력한 수요 펀더멘털에 의해 계속 고무될 것"이라고 말했습니다. PotlatchDeltic ( PCH )도 비슷한 보고결과, 거의 30%의 연간 수익 성장을 제공하여 조정 EBITDA가 71% 증가하고 주당 순이익이 153% 급증했습니다. Rayonier ( RYN )는 조정 EBITDA가 이전 가이던스를 상회하는 양호한 결과를 보고했습니다. 긍정적으로 RYN은 EBITDA가 초기 전망에서 2022년에도 기록적인 수준을 유지할 것으로 예상합니다.

주택 건설업자 : 우리는 이제 대다수의 주택 건설업자 부문에서 결과를 들었고 금리 인상의 영향에 대한 우려가 오래 지속되지 않았다면 이러한 결과는 "재평가" 상승을 촉진하기에 충분했을 것입니다. 섹터 전반에 걸쳐 - 향후 3년 동안 두 자릿수 연간 매출 및 EPS 성장이 예상됨에도 불구하고 한 자릿수 중반의 P/E 비율로 계속 거래되는 섹터. 건축업자가 더 높은 판매 가치를 통해 증가된 비용을 상쇄할 수 있기 때문에 마진은 특히 인상적이었습니다. 어려운 비교에도 불구하고 건설업체는 영업이익이 거의 4% 포인트 증가하여 전체 평균 최고치를 기록했다고 보고했습니다.

2021년 연간 매출 성장은 해당 부문에서 평균 25%였으며 2022년 연간 전망을 제공한 8개 건설업체 중 매출 성장은 DR Horton ( DHI ) 이 이끄는 20% 범위에서 다시 성장할 것으로 예상됩니다. KB홈 ( KBH ). 우리는 주택 건설 부문 전반에 걸쳐 매력적인 가치를 계속해서 보고 있으며, 금리 인상에 대한 우려가 현재 밸류에이션보다 더 높다고 믿습니다.

21년 4분기 어닝발표가 다음 주부터 본격적으로 시작되며 3월 첫째 주까지 계속됩니다. 다음 주 실적 슬레이트의 하이라이트는 쇼핑몰 REITs Simon Properties ( SPG ) 및 Macerich ( MAC ), 순 임대 REITs WP Carey ( WPC ) 및 National Realty ( NNN ), 쇼핑 센터 REITs Regency Centers ( REG ), Kimco ( KIM ), 및 연방 부동산 ( FRT ). Hoya Capital Income Builder 에 대한 수익 QuickTake 게시물로 실시간 보도를 계속 제공할 것입니다.수익 시즌 동안 우리의 생각과 분석을 요약한 후속 기사를 게시할 것입니다.

<참고 : Rents Are Soaring>