월세받지 말고, 월배당 주는 미국 리츠 retis 투자는 어떨까? 리얼티인컴(O)

 VEREIT 인수는 앞으로 더 나은 다각화와 더 높은 주당 AFFO를 가져올 것입니다. Realty Income은 VEREIT 인수 전에 이미 강력한 연간 AFFO 성장률을 보였습니다.   Realty Income은 인플레이션이 치솟을 때 소유하기에 완벽한 배당주입니다.

Realty Income Corporation( O ) 은 5%를 초과하는 영업이익 성장으로 대공황 기간 동안 주당 순이익을 증가시킬 수 있었습니다. 작년 VEREIT의 인수는 AFFO가 증가했으며 향후 REIT의 비용을 낮출 것이라고 합니다. 리얼티 인컴은 배당 소득의 일관된 원천이며 인플레이션 상승에도 불구하고 REIT는 강력한 총 수익을 제공할 수 있습니다.

VEREIT의 인수는 게임 체인저입니다.

2021년 Realty Income은 판도를 바꾸는 인수를 했습니다. 주로 순 임대 소매 부동산에 투자하는 Realty Income은 2021년에 또 다른 상업용 부동산 투자 신탁인 VEREIT에 입찰했으며 인수는 Realty Income의 포트폴리오에 상당한 시너지 효과를 가져오고 REIT 다각화를 개선하며 조정 자금을 증가시킬 것입니다. 

VEREIT는 소매, 레스토랑, 사무실 및 산업 부동산 부문에 상당한 투자를 한 단독 임차인 REIT였습니다. 임대 계약의 고유한 구조 때문에 일부 신탁을 '순 임대'라고 합니다. 세입자는 이러한 계약에 따라 유지 관리, 세금 및 보험과 같은 재산 비용을 지불해야 합니다. 트리플 네트 임대 구조는 모든 비용을 (상업) 부동산을 임대하는 세입자에게 효과적으로 전가함으로써 집주인의 비즈니스를 크게 단순화합니다.
Realty Income과 VEREIT의 합병은 2021년 11월에 완료되었으며 VEREIT 주주는 VEREIT 보통주 1주당 Realty Income 보통주 0.705주를 받았습니다.

Realty Income은 인수의 역사를 가지고 있으며 REIT는 매년 10억 달러 이상의 새로운 부동산을 자주 인수합니다. 반면 VEREIT 인수는 Realty Income이 VEREIT의 3,800개 이상의 자산을 즉시 인수했기 때문에 완전히 다른 방식입니다. Realty Income과 VEREIT의 합병으로 500억 달러의 기업 가치, 10,000개 이상의 부동산, 25억 달러의 연간 계약 임대료를 가진 새로운 신탁이 형성되었습니다. 부동산 처분을 고려한 후 VEREIT 인수로 Realty Income의 거래 전 계약 임대료에 8억 달러가 추가됩니다.

두 부동산 투자 신탁의 합병은 Realty Income의 다각화 구성을 크게 향상시킵니다. 두 회사가 모두 리테일 임대업을 하고 있기 때문에 합병 시 상당한 시너지 효과가 나타날 것이다. 산업 및 임차인 집중도가 감소함에 따라 부동산 포트폴리오의 조합도 임대 현금 흐름을 안정시킬 것입니다.

한 가지 예를 들자면 Realty Income의 상위 10개 세입자는 거래 전에 신탁 임대료의 36%를 차지합니다. 합병 후 이 세입자는 Realty Income 수익의 31%만 차지할 것입니다. 세입자 집중 비율이 낮을수록 Realty Income의 현금 흐름이 덜 위험합니다.

Realty Income은 합병의 결과로 연간 4,500만~5,500만 달러 범위의 비용 시너지 효과를 얻을 것이며, 이는 인수가 운영에서 조정된 자금으로 증가할 것이라는 신탁의 예측에 매우 중요합니다. 레버리지 조정 기준으로 Realty Income은 향후 인수로 인한 운영 조정 자금이 최소 10% 증가할 것으로 예상합니다.

이번 인수는 신탁이 더 크고 다양한 포트폴리오에서 임대 수입을 수집할 수 있게 함으로써 미래에 Realty Income의 AFFO 잠재력을 증가시킵니다. 인수는 또한 Realty Income이 운영 성장에서 시장 독립적인 조정 자금을 생성한 이미 인상적인 실적에 기여합니다. 지난 24년 동안 Realty Income은 연간 약 5%의 비율로 운영에서 조정 자금을 늘렸습니다. 팬데믹 기간 동안 Realty Income의 AFFO 성장률은 5.1%였으며 과거 포트폴리오 인수도 신탁의 성장에 기여했습니다.

2020년 동안 Realty Income의 포트폴리오 성과은 정말 빛을 발했습니다. 대공황 동안 리스 지불에 대한 상당한 불확실성에도 불구하고 Realty Income은 2.1%의 주당 순이익과 3.1%의 주당 배당금 성장률을 달성하여 동료를 능가했습니다. 동종 업체의 실적이 우수한 것은 현금 흐름과 신용 등급이 높은 임차인과의 장기 임대 계약에 초점을 맞춘 Realty Income의 포트폴리오 전략 때문입니다.

지금 부동산 소득에 투자해야 하는 가장 큰 이유: 인플레이션 보호

VEREIT의 인수는 진정으로 혁신적이고 업계 최고의 순 임대 신탁을 창출하지만 인플레이션 방지 기능은 Realty Income을 구매해야 하는 훨씬 더 강력한 이유입니다.

Realty Income은 인플레이션 보호 비즈니스 모델을 만들기 위해 부동산에 투자합니다. 부동산 가치는 인플레이션율과 함께 상승하여 소비자 물가 상승에 대한 고유한 보호 기능을 제공합니다. 인플레이션율은 현재 수십 년 만에 최고 수준이며 투자자들에게 심각한 문제를 제기하고 있습니다. 구매력 상실로부터 자신을 보호하는 방법은 무엇입니까?

인플레이션은 구매력을 약화시키며, 이는 인플레이션이 가속화되는 기간 동안 투자하지 않은 모든 달러가 가치를 상실한다는 것을 의미합니다. 신탁의 계약에는 임대 에스컬레이터가 포함되어 있기 때문에 Realty Income의 비즈니스 모델은 인플레이션 보호 기능을 제공합니다. 부동산 소득 리스의 대다수(85%)에는 일종의 인플레이션 보호 기능이 포함되어 있습니다.

인플레이션 보호는 또한 신탁의 지속적인 배당 성장에 의해 제공됩니다. Realty Income은 1990년대부터 배당금을 늘려 왔으며 신탁이 곧 지불금 인상을 멈출 가능성은 거의 없습니다. Realty Income은 지난 30년 동안의 모든 위기 동안 배당금을 늘렸으며 더 높은 인플레이션이 신탁의 실적을 바꾸지는 않을 것입니다.

11월에 발표된 예비 지침에 따르면 Realty Income은 2022년 운영에서 $3.84 ~ $3.97의 조정 자금을 예상합니다. 이 AFFO 주당 지침은 17.8 AFFO 배수와 9.2% AFFO 성장을 가정합니다. 신탁의 AFFO는 VEREIT와의 합병으로 인해 전년 대비 9.2% 성장할 것으로 예상되며 올해 예상되는 부동산 인수 금액은 50억 달러로 장기 평균 성장률인 약 5%보다 훨씬 높습니다.

REIT의 VEREIT 인수로 인해 더 다양화되고 시너지 효과로 인해 운영 비용이 낮아지고 장기 요율 이상으로 AFFO를 성장할 가능성이 있다는 점을 감안할 때 소매 부동산 시장에서 Realty Income의 성장은 저평가되었습니다. Realty Income의 숨겨진 이점은 임대 계약과 배당금 증가가 제공하는 인플레이션 보호입니다.

<참고 : The Hidden Reason Why You Should Buy Realty Income Right Now>