살아만 있으면 언젠가는 다시 정상으로 돌아온다. 사이먼부동산리츠 주식 정상회복중!

 미국 영화 중에 brave heart 라는 아일랜드 독립에 대한 영화가 있었다. 거기에 나오는 명대사. " 살아만 있어라. 어떻게 해서든지 내가 찾아낼께" 

코로나가 발발한 이후에 16개월이 지나가고 있는 상황에서 그동안 억눌린 소비를 빗대어서 소속소비라고 할 정도로 명품 소비를 위해서 백화점 오픈런 open run을 하고 있는 소비자들이 줄을 잇고 있다.  경제가 재개되고 임대 환경이 개선됨에 따라 Simon Property는 프리미엄 위치에서 우수한 자산의 혜택을 누릴 수 있습니다. 실제로 백신 접종과 추가 재정 부양책이 소비자 심리를 뒷받침하고 있으며, 회사는 올해 수익과 현금 흐름 모두에서 성장할 것으로 예상됩니다.

그 중에 중심이 백화점 쇼핑몰과 리츠 중이 억눌려 있었다. SPG는 투자자들이 비합리적으로 두려워했기 때문에 2020 년에 주식 매수는 엄청난 두려운 시점이었다.

이제는 Simon Property는 배당금을 주당 $ 1.40로 8 % 인상했습니다. 증가 된 배당금은 2021 년 7 월 2 일 기준으로 기록상 주주에게 7 월 23 일에 지급됩니다. 최신 배당률은 연간 주당 $ 5.60이며 이전 주당 이자율은 $ 5.20입니다. 6 월 21 일 회사의 주가 131.50 달러에 따르면 배당 수익률은 4.26 %입니다. 

견고한 배당금 지급은 REIT 투자자에게 가장 큰 유혹이며 Simon Property는 주주들의 부를 늘리기 위해 최선을 다하고 있습니다. 작년에 많은 REITs가 거시 경제를 방해하고 임대료 징수에 영향을 미치는 유행병을 감안하여 배당금 지급을 중단했지만 Simon Property는 이전 지불 대신 $ 1.30의 배당금을 지불하면서 감소 된 비율로 배당금 지불을 계속했습니다. $ 2.10. 이제 최근 인상은 투자자들에게 추가적인 안도감을 가져다주고이 소매 소유주에 대한 신뢰를 재확인합니다.

결국 두려움이 팽배할 때 투자에 나셔야 한다는 버핏 옹의 말이 언제나 실현되고 있는 시점인 것 같습니다. 

REITs와 상업용 부동산에 대한 Nareit ( National Association of Real Estate Investment Trusts) 연중 전망에 따르면 "강력한 회복은 더 이상 '만약'이 아니라 '언제'의 문제 입니다." 

기술 발전은 경제를 변화 시켰고 투자를위한 새로운 부동산 부문을 도입했습니다. 2020 년 말 산업, 기지국 및 데이터 센터는 REIT 시가 총액의 39 % (4 억 6 천억 달러)를 차지했습니다. 대조적으로 산업은 주식 REIT 시가 총액의 4 %만을 차지했으며, 셀 타워와 데이터 센터는 2010 년에 아직 섹터로 분류되지 않았습니다.

REITs는 인플레이션이 높은 12 개월 기간의 56 %와 인플레이션이 높고 상승하는 12 개월 기간의 80 % 이상에서 S & P 500을 능가합니다.

2019 년 4 분기와 2021 년 1 분기에 REIT 부동산 부문의 FFO를 비교합니다. 선 위에 있고 굵은 레이블이있는 거품은이 기간 동안 FFO가 증가한 반면, 기울임 꼴 레이블이있는 선 아래의 거품은 FFO가 감소했습니다. 버블 크기는 2019 년 4 분기의 섹터 주식 시가 총액에 비례합니다.

소매 REIT 부문의 FFO는 1 분기에 5.5 % 증가했지만 2019 년 4 분기에는 수준의 81.2 %를 차지했습니다.

Simon Property Group (NYSE : SPG ) 은 쇼핑 몰 부동산을 전문으로 하는 선도적 인 REIT입니다. 대유행 기간 동안 많은 투자자들이 회사의 사업이 영원히 바뀔 것이라고 걱정하면서 주식이 쌓였습니다. 그러나 밝혀진 바와 같이 상황은 두려운 것만 큼 나쁘지 않으며 Simon Property의 올해 FFO는 다시 꽤 건강해질 것입니다. 회사는 최근 배당금을 높였지만 배당금은 여전히 위기 이전 최고치보다 낮습니다. 지난 보고서 이후 가파른 상승세를 보인 이후, Simon Property는 더 이상 엄청나게 저렴하지 않기 때문에 단기적으로는 다소 낙관적입니다. 장기 소득 투자의 경우이 분야의 선도적 인 REIT는 여전히 매우 견고하게 보입니다.

SPG의 주가는 2016 년에 최저 200 달러로 정점을 찍었고 2020 년 이전에 이미 하락세를 보였습니다. 그러나 2020 년에는 COVID로 인한 시장 공황이 절정에 이르렀을 때 일부 투자자는 거의 모든 가격으로 주식을 판매 할 의향이있었습니다. 이로 인해 SPG의 주가는 어떤 시점에서 $ 50 아래로 떨어 졌는데, 이는 대유행 이전에 거래 된 주가의 3 분의 2 하락한 것입니다.

SPG의 세입자 매장의 폐쇄 조치와 트래픽 감소는 자연스럽게 임대료 징수에 어느 정도 피해를 주었지만, SPG는 폐쇄 된 쇼핑몰의 운영 비용도 낮았 기 때문에 그 기간 동안 자체 비용도 줄일 수있었습니다. 따라서 가장 큰 타격은 수익이나 현금 흐름을 제거하지 못했으며 대부분의 세입자가 임대료를 계속 지불했기 때문에 SPG는 20 억 달러 이상의 현금 을 창출 할 수있었습니다.

미국의 소비자 지출은 부분적으로 막대한 부양 지출로 인해 작년 한 해 동안 놀라 울 정도로 강세를 보였습니다. 미국 소비자 심리 지수는 대유행 이전 수준보다 낮지 만 2020 년 초부터 저점에서 의미있게 회복되었으며 실제로 7 년 전과 거의 비슷합니다.

소비자 지출은 그 해 동안 어느 정도 전자 상거래 판매로 이동했으며, 이는 유행병 기간 동안 더욱 가속화 된 추세였습니다. 그럼에도 불구하고 대부분의 오프라인 소매 업체에서도 끝이 오지 않았고 상황이 개선되고 있습니다. 미국 전역에서 폐쇄 조치가 해제되면서 Simon Property의 결과가 순차적으로 개선되는 것은 놀라운 일이 아닙니다.

Simon Property는 대유행 이전에 배당금으로 호평을 받았지만 위기 동안 배당금이 삭감 된 후 일부 소득 투자자가 구제를 받았습니다. 현재 배당금은 배당금이 8% 인상된 후 연간 주당 $ 5.60입니다 . 대유행 이전에 배당금이 연 $ 8.40에 있었던 것과 비교할 때 이것은 여전히 상당한 감소이며 대유행 이전에 최고점에서 구매 한 사람들은 소득 수익률에 너무 만족하지 않을 수 있습니다. 

<참고 : Simon Property Group Hikes Its Dividend Following Huge Gains>
<참고 : Robust recovery seen ahead for commercial real estate: Nareit midyear outlook>