글로벌물류 REITS 프로직스 Prologis (PLD) ; 건물 옥상에 태양광 설치중~~

 

Prologis는 뜨거운 물류 산업에서 고성장 REIT입니다. 어쨌든 Prologis는 단순한 REIT가 아니라 고성장 REIT입니다. 총 매출은 2016 년 25 억 달러에서 2020 년 44 억 달러로 증가했습니다. 회사가 그렇게 잘하는 이유는 고성장 물류 산업에 집중하고 있기 때문입니다. 

현재 유행하는 동안 우리는 전자 상거래의 급격한 가속화를 보았고 식량, 의약품 및 기타 모든 것을 배포하는 데 기름진 글로벌 공급망이 얼마나 중요한지 보았습니다.  

Prologis에 따르면 , 불황 기간 동안 전자 상거래 보급률은 200bp 증가했으며 2025 년에는 전체 소매 판매의 거의 30 %에 이를 것으로 예상됩니다.

시가 총액이 약 760 억 달러에 달하는 #Prologis (NYSE : PLD ) 는 REIT 분야에서 거대 기업입니다. 이 회사는 세계 최대 규모의 물류 및 상품 제공 업체에 서비스를 제공하면서 산업 자산에 많은 부분을 집중하고 있습니다. 

현재이 회사 는 4 개 대륙의 19 개국에 걸쳐 4,703 개의 건물을 소유하고 있습니다. 전체적으로 984 백만 평방 피트의 공간을 제어합니다. 850,000 명 이상의 직원을 지원하며 2 조 2 천억 달러에 해당하는 상품이 순환되는 유통 센터를 통해 흐릅니다. 

회사는 글로벌 기업이지만 NOI 또는 순 영업 수입의 80 %는 미국에서 발생합니다. 1,622 개의 부동산 중 571 개가 미국에 있습니다. 그리고 여기 집에서 관리하고 소유 한 총 자산은 약 600 억 달러입니다. 이것은 프롤로지스가 해외에서 큰 존재감을 가지고 있지 않다는 것을 말하는 것이 아닙니다. 유럽에서는 843 개 건물에 걸쳐 2 억 평방 피트를 소유하고 있습니다. 그리고 아시아에서는 1 억 평방 피트에 이르는 249 개의 건물을 소유하고 있습니다.

전체적으로 상위 25 개 테넌트가 수익의 22.1 %를 차지합니다. 상위 10 위는 16.3 %를 차지합니다. 이들 중 가장 큰 것은 6.1 %로 Amazon ( AMZN )입니다. 2 위는 Home Depot ( HD )와 FedEx ( FDX)는 각각 1.9 %로 동점입니다.

 그럼에도 불구하고 이것은 오늘날 존재하는 다른 많은 REIT에 비해 상당한 양의 다양화입니다. 그러나 회사가 약한 영역 중 하나는 계약 만료입니다. 올해에만 리스의 11.2 %가 갱신됩니다. 2021 년부터 2025 년 말까지이 수치는 65.5 %로 증가합니다. 놀랍게도 2030 년 이후에는 현재 임대의 7 %만이 고정되어 있습니다. 이로 인해 투자자는 어느 정도의 위험에 노출되지만 그 부동산이 주요 상업 허브에 주로 위치해 있다는 사실은 많은 임차인이 없이는 잘 할 수 없음을 의미합니다. 

또한 Prologis는 200 MW가 설치되고 2025 년 400 MW 목표를 가진 산업용 REIT 중 태양 광 발전 배치의 확실한 리더입니다. LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)는 US Green Building Council에서 개발 한 건물 등급 시스템입니다. 다른 환경 성과 요소 중에서 건물의 에너지 사용을 평가하고 인증하는 시스템을 제공합니다. 

2019 년 말까지 PLD는 64 개의 부동산에 134MW의 옥상 태양 광 패널을 보유하고 있습니다. 전 세계적으로 200MW 이상이 설치됩니다. PLD는 2025 년까지 설치 용량을 두 배로 늘릴 계획을 발표했습니다. 동일한 미국 / 비 미국 분할 및 동일한 설치 크기를 가정하면 미국에서 한 달에 약 1 개씩 다른 64 개 부동산에 태양 광 발전을 추가하고 4.4 %에이를 것입니다. 

PLD가 ESG에 중점을두고 있다는 점은 흥미 롭습니다. 회사의 최근 투자자 슬라이드 데크에서 수십 개 정도의 슬라이드 중 하나를 얻었으며 특히 태양 광 발전 노력에 대한 관심을 불러 일으켰습니다.

산업용 옥상은 평평하고 거대하며 다른 경쟁 기능이 없기 때문에 여러면에서 태양 광 설치를위한 완벽한 플랫폼입니다. 이것은 PLD의 창고에서 볼 수 있듯이 태양 전지판의 전체 범위에 완벽하게 적합합니다.

2013 년부터 배당금을 다시 인상하기 시작한 이후 Prologis의 연평균 배당금 증가율은 11.3 % 입니다. 심지어 3 월에는 9.2 % 인상을 기록했다. 회사는 약 70 %의 강력한 조정 자금 (AFFO) 지불 비율을 유지합니다. 따라서 경영진은 내년에도 배당금을 올릴 여지가 있어야합니다.

미래 지향적 인 AFFO 성장 우려로 인해 성장이 둔화 될 것으로 예상됩니다. 그러나 대체로 배당금은 낮은 수익률을 신경 쓰지 않는 보수적 인 투자자에게 안전하고 적합한 것으로 보입니다.