월배당 주는 리얼티인컴의 Good News!! 경쟁자 VEREIT ( VER ) 인수.

 4 월 29 일 Realty Income ( O ) 은 올 주식 거래에서 VEREIT ( VER )를 인수 한다고 발표 했습니다. Realty Income은 100 억 달러 이상의 거래로 VEREIT를 인수 할 예정입니다. VEREIT가 16 % 상승한 반면 Realty Income은 거래를 통해 많은 혜택을 받았음에도 불구하고 뉴스에 거의 반응하지 않았습니다.

대부분의 투자자는 소매 요소 때문에 이러한 부동산의 매력을 보지 못합니다. 특히나 코로나 19로 인해서 Amazon ( AMZN )은 모든 소매점을 죽이고 있다고 추정되며 이는 대부분의 투자자가 순 임대 REIT를 피해야하는 이유입니다. 

Realty Income에 매우 좋은 소식이지만 그 영향은 그 이상입니다. 이 100 억 달러 이상의 거래는 순리스 REIT가 여전히 저평가되어 있음을 시장에 알립니다. Realty Income은 본질적으로 대유행이 시작되기 전에 거래 된 곳에서 VER를 구매할 것입니다. 여기에서 이러한 순 임대 REIT가 모두 이미 존재해야하지만 대부분은 여전히 해당 수준보다 15 ~ 30 % 낮습니다.

Realty Income의 강력한 품질은 몇 가지 속성으로 보여집니다. 여기에는 탁월한 배당 성장 실적이 포함됩니다. Realty Income은 배당 귀족 지위를 가진 몇 안되는 REIT 중 하나입니다. 또한 강력한 역사적 수익, 위기 상황에서의 신뢰성 및 매우 저렴한 부채에 대한 접근성도 포함됩니다.

이 회사는 A- 신용 등급을 보유하고 있기 때문에 Realty Income이 매우 유리한 비율로 부채 시장에 접근 할 수 있습니다. 예를 들어, 2020 년에 Realty Income은 0.75 %라는 믿을 수 없을 정도로 낮은 금리로 2026 년 새로운 채권을 발행했습니다. 6 년 동안 빌린 돈에 대한 인플레이션보다 적은 금액을 지불 할 수 있기 때문에 Realty Income이 투자하는 일부 부동산의 상한 율이 하락했음을 고려하더라도 회사는 매우 높은 인수를 할 수 있습니다.

경영진은 Realty Income의 임차인 중 일부가 문제가 발생하더라도 주요 문제가 발생하지 않도록 과거에 운영 및 임차인 기반을 다각화 할 수있었습니다. 다양하고 저 위험 투자와 무기 적 성장에 사용될 수있는 매우 저렴한 자본에 대한 접근의 결합으로 Realty Income은 지난 25 년 중 24 년 동안 FFO를 성장시킬 수있었습니다. 그 기간 동안 중앙값 성장률은 5 %를 약간 상회하여 절대적으로 그다지 높지는 않지만 Realty Income이 주로 많은 주주의 소득 투자라는 점을 고려할 때 여전히 매력적입니다.

꾸준한 성장과 높은 소득 수익률의 조합과 일부 다중 확장으로 인해 Realty Income은 1994 년 이후로 연간 15 % 이상의 매우 매력적인 수익을 창출 할 수있었습니다. 초기 투자의 거의 50 배에 달합니다. Realty Income은 10 대 중반의 수익을 영원히 제공하지 못할 가능성이 높지만, 강력한 실적은 여전히 숙련 된 관리가있는 우수한 회사와 함께하는 것이 성과를 거둘 수 있음을 보여줍니다.

합병의 이득 # 1-강력한 주당 AFFO 증가

Realty Income은 모든 주식 거래에서 VER를 인수합니다. 즉, VER 보유자에게 자체 주식을 발행하고 현재 주식이 상당히 높은 가치로 평가되기 때문에 거래는 즉시 주당 AFFO에 추가됩니다.
레버리지 중립적으로 Realty Income은이 거래가 주당 AFFO를 10 % 증가시킬 것으로 예상합니다. 그것은 매우 중요합니다. 일반적으로 순 임대 REIT는 연간 ~ 5 %로 증가합니다. 

합병의 이득 # 2-관리 비용 시너지 효과 

이 거래는 회사의 규모를 더욱 증가시켜 기업 가치를 약 500 억 달러로 늘릴 것입니다. 규모가 커지면 연간 기업 비용 시너지 효과가 4,500 만 ~ 5,500 만 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 이미 이 거래 이전에 Realty Income은 가장 비용 효율적인 순 임대 REIT였으며, 이제 자산 대비 관리 비용은 다음으로 가까운 피어 인 NNN (National Retail Properties ) 보다 2 배 낮습니다 . 이는 REIT 시장이 높은 평가 배수로 고효율 REIT를 보상하기 때문에 중요합니다. 이러한 의미에서 거래는 앞으로 더 높은 배수와 낮은 자본 비용을 정당화합니다.

합병의 이득 # 3-리파이낸싱 기회

Realty Income에는 A 등급 요새 대차 대조표가있는 반면 VER에는 BBB 등급 대차 대조표 만 있습니다.
당연히 Realty Income은 더 낮은 이자율에 접근 할 수 있으며, VER의 모든 부채와 우선 자본을 재 융자하므로 향후 몇 년 동안 많은 돈을 절약하고 수익을 증가시킬 것입니다.
이는 주당 AFFO의 즉각적인 10 % 증가에 추가되는 추가 성장입니다.

합병의 이득 # 4-다각화 개선

Realty Income은 이미 다각화되었으며이 거래는 포트폴리오를 더욱 강화할뿐입니다.
VER는 순리스 부동산 시장의 다양한 하위 부문에 높은 노출을 가지고 있으므로 포트폴리오는 Realty Income과 매우 잘 어울립니다.
특히 영화관 노출이 6 %에서 4 %로 감소하고 체육관 노출이 7 %에서 5 %로 감소합니다. 이것은 COVID에 가장 민감한 순 임대 부문이기 때문에 좋은 것입니다. AMC ( AMC )도 상위 10 개 테넌트 목록에서 제외됩니다.

합병의 이득 # 5-사무실 렌트 기회 

사무실 부동산 부문은 미움을 받고 있으며 정당하게 그렇습니다. Zoom ( ZM ), Slack ( WORK ) 및 기타 기술로 인해 그 어느 때보 다 쉽게 원격으로 작업 할 수 있으며 앞으로 몇 년 동안 사무실의 기본이 악화 될 것입니다. 특히 비용이 많이 들고 출시가 어렵 기 때문에 순 임대 REIT가 소유 한 건물과 같은 단일 임차인 사무실 건물에 특히 큰 영향을 미칠 것입니다. 이 거래를 통해 Realty Income은 모든 사무실 자산 (포트폴리오의 3.1 %를 나타냄)과 VER의 자산을 별도의 REIT로 언로드하여 필수 소매 순 임대 자산 인 핵심 강점에 다시 집중할 수 있습니다. 사무실이 적을수록 더 높은 배수가 정당화됩니다.