코로나에도 선방한 리츠섹터는? 물류리츠(COLD, PLD)

 코로나 팬더믹으로 언택트 시장이 활성화가 급격하게 진행하다보니 당연히 온라인 시장의 성장이 가속화되고 있습니다. 코로나 사태로 특히나 리츠업계가 고전했지만 데이터리츠와 물류 리츠는 계속 성장했습니다. 백화점이나 오피스는 임대료를 받기 어려웠던 반면 물류 수요는 크게 늘었기 때문이죠. 

판데믹으로 촉발된 소매 혁명으로 2020년 미국 이커머스 침투율은 20%로 전년 대비 480bp 성장, 물류센터의 성장동력으로 작용할 것으로 보인다. 

이커머스 성장의 수혜를 가장 크게 보는 분야는 물류이다. 장기화 되는 코로나 국면에서 수혜를 기대할 수 있는 '글로벌 물류 리츠'에 대한 투자를 고려해야 한다는 의견이 많습니다. 온라인으로 주문받은 물건을 배송하기 위해 곳곳에 물류센터가 필요하기 때문이지요. 

20년 12월 4분기 포트폴리오를 발표한 Oaktree Capital Management의 하워드 막스가 새롭게 매수한 종목으로 투자하고 있어서 더욱 더 관심이 간다. 

Americold Realty Trust (COLD)

Americold는 식료품 점 및 레스토랑 유통 센터와 같은 식품 생산자와 최종 사용자를위한 콜드 체인 스토리지 솔루션을 제공하는 데 초점을 맞춘 세계 최대의 상장 REIT입니다. 약 1 세기 (115 년) 동안 미국 / 캐나다, 호주 / 뉴질랜드, 남미에서 운영되고 있습니다. Americold는 총 187 개의 창고를 보유하고 있으며 미국 시장 점유율은 18 %입니다.

규모가 크지 않아도 사업 모델이 특별하면 수익률이 안정적입니다. 미국의 저온물류센터기업 아메리콜드는 신선식품을 전문으로 취급하는데요. 지난해 코로나로 인한 주가 폭락 없이 29~38달러 안에서 움직이며 양호한 흐름을 보여준 기업이다. 

지난해 다른 리츠에 비해 물류 리츠는 수요가 꾸준하고, 외형도 성장해 안정적인 배당에 성공했다. 아메리콜드는 지속적으로 외형성장을 달성했다. 특히나 저온 냉장을 통한 물류리츠이다보니 사업모델이 엄청나게 다양하다. 가금류부터 시작해서 유제품까지 거의 모든 식생활에 들어가는 전부가 포함되어 있다고 보면된다. 그 정도 우리가 잘아는 식생활의 전반에 대한 사업모델이 확장되어 있다고 볼 수 있다. 

특히나 이번 20년 4분기 실적은 글로벌 창고 부문 매출은 6.3 % 증가한 4 억 7,800 만 달러를 기록했습니다. Americold는 Q4'20 매출과 NOI가 전년 대비 7.8%에서 11 % 증가 하면서 현재 환경에서 계속 잘 실행되고 있습니다 . 2020 년 전체 실적은 매출과 NOI가 각각 전년 대비 11.4 % 및 15.3 % 증가하면서 더욱 인상적이었습니다. 수익 증가에 비해 NOI 증가가 더 나은 것은 마진 확장을 나타 내기 때문에 이러한 지표에 고무되었습니다. 이는 Americold가 규모의 경제를 구축하여 운영 레버리지를 확대 한 결과입니다.

Prologis, Inc. (PLD)

또한 물류리츠에서 우수한 실적을 보여준 프롤로지스(PLD)가 있다.  물류 리츠 프롤로지스가 2020년 FFO(Funds from operations, 현금창출력) 성장률을 보였다. FFO는 리츠 주식의 이익이 얼마나 나오는지를 확인할 수 있는 지표라는 점에서 높을 수록 고무적이다.  

이 회사는 세계에서 가장 다양한 세입자 기반을 보유하고 있습니다. Prologis의 물류 시설에는 약 5,500 명의 임차인이 거주하고 있습니다. 이는 회사의 현금 흐름이 엄청나게 다양해져 잠재적 임차인이 임대료를 지불하지 못하는 것을 방지 할 수 있음을 의미합니다.  Prologis의 최고 고객은 자금이 풍부하고 긍정적 인 현금 흐름을 생성하는 다국적 거대 기업입니다. 이는 Prologis가 임대료를받지 못할 가능성이 거의 없음을 의미합니다.

지난해 4분기 말 기준 96.2%였다. 미국의 4분기 임대료 회수율은 99%에 달했으며 4분기 신규 임대차 면적도 6500만SF로 전년 대비 22% 늘며 역대 최고치였다. 소비재와 식료품, 헬스케어 중심으로 신규 고객이 늘어난 영향으로 풀이된다. 특히 이커머스가 신규 임대차 활동의 19.8%를 차지하며 기존 포트폴리오의 15%를 상회했다.

특히나 관심이 더 가는 물류리츠인 PLD는 리츠 중에서 태양광에 선도하는 기업들에도 투자를 하고 있다고 한다. 


<참고 : Howard Marks' Oaktree Invests in Americold, Sells Montrose> 
<참고 : Americold Is Generating Cold Hard Cash> 
<참고 : Prologis: One Of The Highest Quality REITs, But Likely Overvalued>