10년만에 최저치인 부동산리츠 Federal Realty Investment Trust!!
자녀가 대학교 생활할 때 매월 30만원의 용돈을 주기 위해서 시작된 미국 배당주 투자에 대한 계획들이 착착착 진행 중이다. 그러다보니 자연스럽게 배당왕 Dividend King, 배당귀족주 dividend aristocrats 등에 대해서 집중적으로 투자 중이다.
그 중에서 부동산 리츠 주식들은 당기 순이익의 90% 이상을 반드시 주주들에게 배당을 주어야 하기 때문에 배당율이 평균 4%를 넘는 것들이 많다. (*무조건 배당율이 높은 주식은 좋지 않습니다.)
그 중에서 리얼티 인컴 realty income 과 페더럴 리얼티 인베스트먼트 Federal Realty Investment Trust 에 집중적으로 투자를 하고 있다.
Federal Realty Investment Trust ( NYSE : FRT )의 주식은 2020 년에 지금까지 30 % 하락했습니다. 끔찍하지만 2016 년 최고치보다 거의 50 % 하락 했으므로 2020 년 코로나팬더믹은 더 긴 추세의 연속 일뿐입니다. 주가가 10 년 만에 최저치에 근접한 상태에서 Federal Realty는 매수입니까, 아니면 투자자가 매도해야할까요?
53년 연속 배당금을 지급 중인 부동산 리츠
투자자가 Federal Realty에 대해 알아야 할 첫 번째 사항은이 부동산투자신탁 (REIT)이 놀라운 배당 내역을 가지고 있다는 것입니다. 이미 오래전부터 배당귀족주에 포함되어 있습니다. Federal Realty은 이미 25 년 연속 연간 배당금 증가로 시작한다. Federal Realty의 배당금 연속은 최대 53 년 연속으로, REITs는 말할 것도없고 거의 범적할 수 없는 실적을 보여주고 있습니다. 여기에는 많은 REIT 회사들이가 배당금을 축소하거나 중지했던 코로나 팬더믹 기간에도 포함되었습니다.
그리고 2020 년에는 정말로 느리게 움직이는 문제 (쌍곡선 이름에도 불구하고)가 가속화되었습니다. 코로나 바이러스의 확산을 늦추기 위해 사용된 경제 폐쇄 Lock Down, 재택 근무자 및 일반적인 사회적 거리두기 Social Distance로 인해 수년간의 상점 폐쇄가 빠르게 진행되었습니다. 소매업 대재앙이라는 단어가 갑자기 튀어나온 계기가 되었습니다. 20년 3 분기에 임대료의 85 % 만 회수 한 Federal Realty에게는 쉽지 않았습니다. 그러나 그것은 실제로 5 월에 관리했던 54 %보다 개선 된 것입니다.
코로나임에도 불구하고 왜 그렇게 긍정적입니까?
그런 배경에서, 주식이 10 년 만에 최저치에 가깝게 거래되고 있다는 것은 의미가 있습니다. 그리고 투자자들이 20년 10 월에 경영진이 배당금 인상을 발표 한 이유를 궁금해하는 것이 합리적 일 것입니다. 대답은 위치, 위치, 위치라는 오래된 부동산 격언으로 돌아갑니다.
Federal Realty는 약 100 개의 부동산 포트폴리오를 소유하고 있습니다. 실제로 일부 동일 섹터내에 다른 기업들에 비해 상당히 작습니다. 여기서 주요 차이점은 Federal Realty가 수량보다 품질에 초점을 맞추고 있다는 것입니다. 그것의 재산은 부유하고 인구 밀도가 높은 진입 장벽이 높은 시장에 위치하고 있습니다. 그리고 자산을 바람직하게 유지하기 위해 자산에 투자 한 길고 성공적인 역사를 가지고 있습니다.
특히, 전통적인 쇼핑 센터와 복합 용도 개발을 모두 소유하고 있으며 일반적으로 시간이 지남에 따라 단계적으로 건설됩니다. 따라서 비즈니스에는 "내재된"성장이 있습니다.
즉, 여기서 정말 흥미로운 것은 임대회수율입니다. 2 분기의 최악의 대유행 침체기에도 Federal Realty는 여전히 50 개의 새로운 임대 계약을 체결 할 수있었습니다. 오래된 세입자를 대체하는 곳에서는 임대료를 11 % 올릴 수있었습니다. 임대료는 기본적으로 같았지만 임대 활동은 이미 3 분기에 더 정상 수준으로 돌아 왔습니다. 그러나 여기에는 조사해야 할 더 깊은 수준이 있습니다.
Federal Realty가 발표한 20년 3분기 실적에서 최고 재무 책임자 (CFO)는 REIT는 대체 거래 체결했다고 Bed Bath & Beyond가 떠나고 TJX (의류회사)로 대체되었다는 소식을 전했습니다.
그러나 TJX Companies가 소유중인 Marshalls store가 근처의 작은 소매 부동산에서 이사를 하여 위치를 업그레이드하고 Federal Realty 자산에 들어가기 위해 더 많은 임대료를 기꺼이 지불한다는 점을 고려할 때 더욱 좋습니다. 이는 강력한 소매 업체가 현재의 산업 혼란을 이용하여 장기적인 위치를 개선하기 위해 모색함에 따라 Federal Realty가 포트폴리오에서보고있는 추세의 한 예일뿐입니다.
즉, REIT의 포트폴리오는 소매 업체에 대한 매력을 전혀 잃지 않았습니다. 강력하고 바람직한 소매 업체가 점점 더 Federal Realty 자산에 위치함에 따라 소비자는 선순환을 따라갈 것입니다.
더 많은 고통을 경험한 만큼 21년 이후의 방향성은 기대
모든 것이 말되고 완료되면 2020 년은 Federal Realty에게 매우 끔찍한 해가 될 것입니다. 그리고 2021 년은 아마도 더 좋을 것입니다. 그러나 새로운 세입자를 부동산으로 데려 오는 데 시간이 걸리기 때문에 여전히 훌륭하지는 않습니다. 주가가 10 년 만에 최저치에 근접하게 거래되는 데에는 매우 실제적인 이유가 있습니다.
그러나 장기적으로 생각하고 양보다 질에 초점을 맞추려는 투자자들에게이 배당 귀족과 4.8 % 수익률은 매우 면밀히 살펴볼 가치가 있습니다. 단기적으로 불확실성을 극복 할 수 있어야하지만 역사가 가이드라면이 REIT가 달성 한 장기적인 성공은 위치, 위치, 위치 덕분에 끝나지 않았습니다.
Federal Realty Investment Trust FRT는 총 1 억 7 천만 달러의 총 수익을 위해 3 개의 소매 부동산을 매각했다고 발표했습니다. 또한 단기 부채 만기를 해결하기 위해 회사는 현금으로 부채를 상환했습니다.
플로리다 주 사우스 마이애미에 위치한 The Shops at Sunset Place를 매각했습니다. 또한 회사는 노스 캐롤라이나 주 채플 힐에 위치한 158,000 평방 피트의 쇼핑 센터 인 Eastgate Crossing을 매각했습니다. 마지막으로 Federal Realty는 51,000sq-ft 쇼핑 센터 인 Sam 's Park and Shop을 매각했습니다.
물론 코로나 팬더믹 전염병이 주도하는 매장 폐쇄와 고객 유입 감소는 세입자의 유동성에 부담을 주어 임대 의무를 이행하기 어렵게 만듭니다. 그 결과, 이미 오랫동안 매장 폐쇄 및 파산 문제와 싸우고있는 소매 REITs가 유동성 강점과 신중한 대차 대조표 조치를 우선시하고 있습니다.
또한 빠르게 변화하는 소매 환경에 대응하기 위해 Federal Realty는 포트폴리오를 확장, 재개발 및 재판매하기 위해 노력하고 있습니다. 여기에는 테넌트 믹스 업그레이드가 포함됩니다. 재배치 및 재개발은 장기적인 성장에 전략적으로 적합하지만 이러한 이니셔티브에는 상당한 초기 비용이 포함되고 단기 수익성이 저하되는 경향이 있습니다.
<참고 : Near a 10-Year Low, Is Federal Realty a Buy?>
<참고 : Federal Realty (FRT) Sells Three Non-Core Assets, Repays Debt>
댓글
댓글 쓰기