배당주는 미국 헬스케어 리츠 Health Care REITs (WELL>VTR>OHI)
코로나로 인해서 많은 산업섹터들이 피해를 보고 있다. 그 중에서도 미국 부동산 리츠 중에서도 헬스케어, 그 영역 안에서도 시니어 관련된 헬스케어 리츠 주식에 관심을 갖게 되었다. 한국보다 열약한 후진화된(?) 미국 의료시스템과 코로나19로 인한 부동산 시장의 꽁꽁 얼어가는 그 중간에 끼어든 사업모델이 어떤 형태로 앞으로 진행될지 궁금했다. 특히나 한국만큼 초고령화 사회로 진입하고 있는 미국의 인구연령대를 공부하면서 한국의 헬스케어 리츠 시장을 작지만 예측해본다.
결론적만 이야기 하자면 가장 큰 헬스케어 리츠 주식 중에서 3대 미국 주식만 투자하면 이 섹터는 마무리 된다고 감히 이야기한다.
현재 미국 시니어 헬스케어 기업가치를 배당투자 관점에서 바라본다면 Welltoer(WELL) > Vetas(VTR) > Omegahealthcare(OHI) 순으로 정리할 수 있습니다.
미국의 65세 이상 고령화 사회로 진입함에 있어서 인구 증가폭은 초고령화 시대로 곧 진입하게 됨을 단적으로 보여주고 있다.
결론적만 이야기 하자면 가장 큰 헬스케어 리츠 주식 중에서 3대 미국 주식만 투자하면 이 섹터는 마무리 된다고 감히 이야기한다.
현재 미국 시니어 헬스케어 기업가치를 배당투자 관점에서 바라본다면 Welltoer(WELL) > Vetas(VTR) > Omegahealthcare(OHI) 순으로 정리할 수 있습니다.
미국의 65세 이상 고령화 사회로 진입함에 있어서 인구 증가폭은 초고령화 시대로 곧 진입하게 됨을 단적으로 보여주고 있다.
미국인구조사국에 따르면 2020년 65세 이상 고령화 점유율 17% >> 2030년 21% >> 2040년 22%로 10년 단위로 초고령화 사회로 진입하고 있음을 예견하고 있다.
게다가 2030년 이후 미국 시니어 하우스에 대한 폭발적인 수요에 대한 예측은 홀로 사는 어르신보다 시설에서 살아가야 할 시니어들이 앞도적으로 많음을 예측하고 있다. 독립적으로 혼자 건강하게 생활을 영위하면 좋겠지만 실상은 헬스케어 센터등에서 행복한 노후를 보낼 수 있도록 끊임없이 보살펴주어야하는 의료시설과 같은 혜택도 함께 진행되어야 한다.
나이가 들어가면서 노인분들이 사용하게되는 의료비용은 실로 많아진다. 미국의 1 인당 의료 지출이 세계에서 가장 큰 기간 동안 미국 의료 비용이 인플레이션보다 훨씬 빠르게 상승했기 때문입니다. 이것은 앞으로 수십 년 동안 건강 관리 지출이 어떻게 관리 될 것인지에 대해 많은 불확실성이 예상됩니다. 특히나 미국과 같은 의료보험 시스템이라면 돈이 없는 사람은 무차별하게 강자편이다.
1970 년에 설립 된 Welltower (WELL)는 미국 최대의 의료 REIT 중 하나, 48년 연속 배당주는 미국 헬스케어 주식이다. 이 회사는 미국, 캐나다 및 영국에서 1,600 개 이상의 부동산을 소유하고 있지만 부동산 투자 (및 임대료)의 83 %는 미국 부동산에서 비롯됩니다. 이 회사의 재산은 30 만 명이 넘는 주민에게 서비스를 제공하며 병원 및 장기 전문 간호 시설에서 노인 지원 생활 공동체 및 의료 사무실 건물에 이르기까지 환자 치료의 모든 측면에 필수적으로 관여합니다. REIT의 외래 환자 속성은 연간 약 1,500 만 명의 환자 방문을 봅니다.
Welltower 시설의 93 %가 미국 최대 도시 31 곳에 위치하고 있습니다
Welltower (WELL)는이 산업 (주로 노인 아파트, 독립 생활 및 보조 생활)에서 60 % 이상 수익을 창출하고 있으며, Welltower는 4 가지 종류의 의료 시설로 사업을 운영합니다. 노인 주택 (퇴직자 주택) : 순 영업 수입의 66 % / 외래 환자 의료 (주로 의료 사무실 건물) : 16 % / 급성 사후 관리 (재활 및 전문 간호 시설) : 11 % / 헬스 시스템 (ProMedica와의 합작 투자) : 7 %
48년간 연속배당 / 3개월에 한번씩 배당
Ventas는 미국, 캐나다 및 영국에 약 1,200 개의 부동산이있는 미국에서 가장 큰 의료 REIT(특이하게 의료연구시설 리츠 투자).Ventas (VTR)는 1983 년에 설립되었으며 미국에서 두 번째로 큰 의료 REIT이며 미국, 영국 및 캐나다에 약 1,200 개의 부동산이 있습니다. 이 회사의 자산 포트폴리오는 주로 지역 사회, 의료 사무실 건물, 생명 과학 센터, 입원 환자 재활 및 장기 급성 치료 시설을 갖춘 노인들로 구성됩니다.
Ventas의 의료 사무실 건물은 97 %가 대학 또는 지역 병원 네트워크와 관련되어 있으며 임대료의 85 %가 투자 등급 고객의 것이기 때문에 매력적입니다. 전환 비용으로 인해 (의사는 의사가 환자에게 익숙한 위치를 변경하고 싶지 않기 때문에) 체류 율이 높을수록 점유율이 높은 경향이 있습니다. 연구 시설 Ventas리스는 REIT가 가장 강력한 거래처와 만 파트너 관계를 맺고 있기 때문에 높은 점유율을 차지합니다 (북쪽 95 %). 그 중 75 %가 신용 등급이 AA 이상입니다. 평균 9 년의 기간이 남아있는 장기 임대 계약과 함께이 부분은 신뢰할 수있는 현금 생성기입니다. VTR은 다른 헬스케어 리츠와 다르게 연구시설 단지에 임대를 하고 있다.
실제로 Ventas는 포트폴리오를 의료 사무실 건물 및 생명 과학으로 발전시키는 데 가장 적극적으로 참여했으며 지난 7 년 동안 70 억 달러 이상을 투자했습니다. 대학 기반 연구에 대한 REIT의 임대 가능한 평방 피트가 지난 10 년 동안 크게 증가했으며 미국의 일부 주요 연구 대학에 임대되어 있음을 알 수 있습니다.
20년간 연속배당(10년간 우상향 배당금 지급) / 3개월에 한번씩 배당
Omega Healthcare Investors(OHI) 는 최고의 전문 간호 중심 의료 REIT 중 하나입니다.(Omega is the largest SNF-focused REIT)
omegahealthcare(ohi)는 숙련된 간호시설(snf)로부터 83% 수익 발생
1992 년에 설립 된 Omega Healthcare (OHI)는 미국 최대의 전문 요양 시설 인 REIT이며 964 개가 넘는 부동산이 미국과 영국 (영국)의 67 개 사업자에게 임대되었습니다. 회사의 총 임대 수익의 약 83 %는 Omega Healthcare의 전문 기술인 전문 간호 시설 또는 SNF에서 비롯됩니다. 노인 주택은 임대 수익의 나머지 17 %를 차지합니다.
16년간 연속 우상향 연속배당 / 3개월에 한번씩 배당
특히나 OHI는 숙력된 간호 시설 - Skilled Nursing Facilities (“SNFs”) 에 대한 투자가 높다. 병원에서 퇴원 한 환자는 집으로 돌아 가기 전에 치료 나 재활이 필요한 경우 SNF로 보내집니다. 병원에 비해 SNF는보다 저렴한 비용으로 단기 치료를 제공하여 의료 비용을 절약 할 수 있습니다. 오메가 헬스 케어의 총 수익 중 약 87 %는 임차인이 지불 한 임대료를 기준으로하는데, 이들은 주로 서비스에 대한 메디 케어 (34.8 %), 메디 케이드 (52.7 %) 및 개인 지불 (12.5 %) 상환을 통해 수익을받습니다. 오메가 수익의 나머지 13 %는 타사 시설 건설을 위해 자금을 조달하는 대출 및 모기지에서 비롯됩니다. 오메가는 연속 16 년 연속 배당금을 지급하고 2003 년 이후 매년 배당금 증가를 기록했습니다. 그러나 일부 임차인의 문제로 인해 REIT는 2018 년에 배당을 동결해야 배당금 증가가 끝날 것으로 보입니다.
Boomers Want to Stay Home. Senior Housing Now Faces Budding Glut.
The rise of technologies that help the elderly stay in their homes threatens to upend one of commercial real estate’s biggest bets: Aging baby boomers will leave their residences in droves for senior housing.
www.wsj.com
Health systems overlook potential of real estate assets
Health systems could free up a significant amount of capital and design more efficient delivery systems if they act like real estate investors and explore outsourcing management of their properties or sell underutilized assets, according to CBRE.
www.modernhealthcare.com
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