소득 투자자는 대개 부동산 투자 신탁 또는 REIT를 찾습니다. 이러한 주식은 일반적으로 매우 높은 수익률을 갖기 때문입니다. REIT 산업의 특정 부분을보다 구체적으로 살펴보면, 우리는 의료 REIT에 전념하는 산업의 구석이 소득 투자자에게 매우 매력적이라고 생각합니다.
미국에서 인구는 계속해서 고령화가 진행되고 있으며 80 세 이상의 인구는 2030 년까지 미국 인구의 절반 이상을 차지할 것으로 예상됩니다. 이들 중 상당수는 나이가 들어감에 따라 주택과 치료를 받아야합니다. 이 사실과 의료 자산의 부족을 결합하면 주요 의료 REIT에 대한 경제적 전망은 매우 유망합니다. 이 기사는 향후 5 년 동안 총 수익률을 기준으로 가장 큰 4 개의 의료 REIT의 순위를 매길 것입니다.
Welltower (NYSE:WELL)
Healthpeak Properties (NYSE:PEAK)
Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI)
National Health Investors (NYSE:NHI)
Healthcare REITs : Welltower (WELL)
Welltower는 노인 주택, 트리플 넷 임대 및 외래 환자 의료의 세 가지 사업 부문을 가지고 있습니다.
Welltower의 운영 자금 또는 FFO는 지난 10 년 동안 간신히 싹 트고 있습니다. 성장률은 0.4 %에 불과하지만, 대부분은 REIT에서 매우 흔한 현상 인 인수 자금을 위해 주식을 발행하는 신탁의 습관 때문입니다. 주식 수를 조정 한 FFO는 2011 년 이후 8.6 % 증가했습니다.
그러나 COVID-19 대유행은 신탁의 사업에 타격을 입혔습니다. Welltower는 미래의 중심이 아닌 부동산을 판매하고 있습니다. 2026 년까지 예상 FFO 성장률은 1.2 %에 불과합니다.
2018 년 배당금 증가 를 중단하기 전에 Welltower는 14 년 연속 배당금을 늘 렸습니다. 특히 주식 수의 증가를 고려할 때 이것은 작은 업적이 아닙니다. 신탁은 배당금을 삭감해야했고, 주주들은 2019 년 배당금의 거의 30 %를 2020 년에 받았습니다.
주식 수익률은 현재 3.2 %로 S & P 500의 평균 수익률 1.4 %에 비해 상당한 프리미엄입니다.
Welltower는 약 $ 75에서 거래됩니다. 우리는 신탁이 2021 년에 $ 2.94의 FFO를 생산할 것으로 예상하여 주가에 대한 FFO 비율은 25.9입니다. 이는 주식이 FFO 다중 목표 인 13.5와 거래되는 경우 밸류에이션 복귀가 총 수익에 상당한 장애가 될 수 있음을 의미합니다.
밸류에이션은 2026 년까지 연간 수익률에 12.2 % 역풍이 될 것으로 예상됩니다. 따라서이 특정 주식은 상당히 과대 평가 된 것으로 간주됩니다.
전체적으로 Welltower는 향후 5 년 동안 연간 7.3 %의 손실이 발생할 것으로 예상합니다. 우리는 주식을 판매로 평가하며 오늘날 가장 매력적이지 않은 의료 REIT입니다. 낮은 FFO 성장률과 적절한 크기의 수익률은 밸류에이션 복귀로 상쇄되는 것 이상이라고 생각합니다.
Healthpeak Properties (PEAK)
이전에 HCP로 알려진 Healthpeak Properties는 미국에서 가장 큰 의료 REIT입니다. 이 신탁은 생명 과학, 노인 주택 및 의료 사무실에 사용되는 자산을 포함하여 620 개 이상의 자산을 운영합니다.
Healthpeak Properties는 지난 몇 년간 비즈니스 구조 조정을 거쳐이 기간 동안 150 개 이상의 부동산을 매각했습니다. 이로 인해 운영 자금 또는 FFO가 몇 차례 감소했으며, 이는 2011 년 이후 3.6 %의 비율로 감소했습니다.
신뢰에는 유리하게 작용하는 몇 가지 긍정적 인 요소가 있습니다. 첫째, Healthpeak Properties는 비 핵심 자산을 판매 한 후에도 업계에서 가장 큰 이름으로 남아 있습니다. 이 신탁은 또한 거의 모든 수익을 개인 지불 자 출처로부터받습니다. 즉, Medicare 및 Medicaid에 크게 의존하지 않습니다. 따라서 우리는 2021 년 주당 $ 1.58의 예상 FFO에서 2026 년까지 매년 5 %의 FFO 성장을 예상합니다.
Healthpeak Properties는 2016 년 이후로 배당금을 세 번 삭감 했으므로 신탁 수입 증가가 보장되지 않습니다. 즉, 주가는 3.7 %입니다.
주가가 33 달러에 달하는 상태에서 Healthpeak Properties는 FFO 추정치의 20.9 배에 거래됩니다. 상황에 따라 주식의 FFO 대비 가격은 2011 년 이후 15.3입니다.이 평가로 되 돌리면 향후 5 년 동안 연간 결과가 3.1 % 감소합니다.
Healthpeak Properties는 5 % FFO 성장률과 3.7 % 배당 수익률이 낮은 한 자릿수 밸류에이션 역풍으로 부분적으로 상쇄됨에 따라 향후 5 년 동안 연간 5.6 %의 총 수익률을 제공 할 것으로 예상합니다.
Healthcare REITs : Omega Healthcare Investors (OHI)
Omega Healthcare Investors Inc. (OHI)는 전문 간호 및 노인 주택이라는 두 가지 사업 부문을 운영합니다. 기술 간호는 수익의 대부분을 차지합니다.
고령화 인구를위한 의료 서비스에 대한 수요 증가는 순풍이 될 것이지만 오메가는 전문 요양 시설에 과도하게 의존하기 때문에이 분야의 다른 이름만큼 다양하지는 않습니다. 신탁은 COVID-19 전염병을 잘 견뎌냈으며 최근 분기에 지불해야 할 거의 모든 임대료를 징수했습니다.
Omega의 FFO는 지난 10 년 동안 거의 6 %의 비율로 복합화되었지만 이러한 성장의 대부분은 처음 몇 년 동안 발생했습니다. 최근의 고르지 못한 결과를 감안할 때 신뢰는 2026 년까지 연간 2 %의 비율로 수익성이 증가 할 것으로 생각합니다.
오메가를 매력적인 투자로 만드는 것은 7.1 %에 달하는 상당한 배당 수익률입니다. 2020년에 약간의 배당금 감소에도 불구하고 오메가의 배당금은 2011 년 이후 5 % 이상의 비율로 복리 화되었습니다.
오메가가 약 $ 37에 거래되면서 주식은 2021 년 FFO 추정치 인 $ 3.25의 11.4 배에 거래되고 있습니다.이 주식은 2011 년 이후 평균 가격 대비 FFO 비율 12로 거래되었습니다. 평가는 연간 총 수익에 1 %를 추가 할 수 있습니다.
우리는 오메가가 10.1 %의 총 수익을 제공 할 수있을 것으로 예상하는데, 이는 주로 FFO 성장과 다중 확장 모두에서 낮은 한 자릿수 기여로 7 % 이상의 수익률로 구동됩니다. 일반적으로 연간 수익률이 10 % 이상인 주식에 대한 구매 권장 사항을 예약합니다. 따라서 우리는 오메가를 구매로 평가합니다.
National Health Investors (NHI)
National Health Investors는 독립 생활 시설, 의료 사무실 건물 및 노인 생활 주택을 소유하고 운영합니다. 신탁은 자산을 취득하기 위해 합작 투자 및 판매-리스 백과 같은 다양한 자금 조달 방법을 사용합니다.
National Health는보다 다각화 된 의료 REITs 중 하나로서, 사업의 한 영역에서 어려움을 겪을 경우 일부 보호를 제공합니다. 다양한 투자 방법을 통해 National Health는 매력적인 부동산을 구매할 때 창의력을 발휘할 수 있습니다. 우리는 신뢰가 비즈니스 모델로 인해 2026 년까지 FFO를 5.5 % 성장시킬 수있을 것으로 믿습니다.
이 목록의 다른 이름과 달리 National Health는 배당금을 줄이도록 강요받지 않았습니다. 사실이 신탁은 19 년 연속 배당금을 늘 렸습니다. 배당금은 지난 10 년간 연평균 5 %의 복합 성장률을 보였으며 주식 수익률은 5.9 %입니다.
National Health는 2021 년에 $ 5.50의 FFO를 생산할 것으로 예상합니다. 주가는 약 $ 75에 거래되는 National Health의 FFO 대비 가격은 13.5입니다. 2026 년의 목표 가격 대비 FFO는 13.8이며, 이는 확장 배수로 인한 총 수익에 0.4 %의 소폭 추가를 의미합니다.
National Health의 총 수익률은 주로 FFO 성장과 배당 수익률로 인해 11.8 %가 될 것으로 예상되지만 배수 확대도 요인이 될 것입니다. 현재 가격에서 National Health는 구매 일뿐만 아니라 신뢰는 헬스 케어 REIT 공간에서 우리가 가장 좋아하는 이름입니다.
<참고 : Ranking the Big 4 Healthcare REITs>
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